DELS - BLOG NR. 4 VAN ELSE-MARIE VAN DIJK

Een jaar geleden schreef ik over huurverlaging van middenstandsbedrijfsruimtes als gevolg van de coronacrisis.

Verschillende (lagere) rechters beschouwden de coronacrisis als een “onvoorziene omstandigheid” voor huurder. De huurder vordert dan (gedeeltelijke) ontbinding of wijziging van de huurovereenkomst. Bij toewijzing van de vordering is in verschillende procedures de gulden middenweg gekozen en geoordeeld dat de “pijn gelijkelijk over beide partijen verdeeld moet worden”.  

Voor zover huurvermindering als gevolg van een gebrek niet expliciet in het huurcontract is uitgesloten, kon huurder pogen zijn huurvermindering te verkrijgen door een beroep te doen op verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek. Verschillende rechters onderschreven dat het sluiten van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel een gebrek kan vormen.

De vordering tot huurvermindering wordt niet altijd toegewezen. Er zijn ook regelmatig huurders die aan het kortste eind trekken. Eenduidigheid in de rechtspraak is er dus niet.

De rechtbank Limburg besloot daarom de kwestie voor te leggen aan de Hoge Raad in de vorm van zogenoemde prejudiciële vragen. Dit zijn rechtsvragen van een rechter aan de Hoge Raad over de uitleg van een rechtsregel. Dit kan nuttig zijn als de Hoge Raad, de hoogste rechterlijke instantie in Nederland, niet eerder over een dergelijke vraag heeft geoordeeld. Zodra de Hoge Raad zich heeft uitgesproken over deze vragen, past de lagere rechter deze prejudiciële uitspraak toe in de onderliggende procedure die gedurende de behandeling van het verzoek om uitleg aan de hogere rechter is geschorst. Deze prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad beantwoord op 24 december 2021.

Onvoorziene omstandigheden

De Hoge Raad gaat eerst in op de vraag of overheidsmaatregelen (waaronder sluiting, maar ook bijvoorbeeld overheidshandelen zoals adviezen) in verband met de coronapandemie, als gevolg waarvan de gehuurde bedrijfsruimte (horeca en andere middenstandsbedrijfsruimtes) niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd, gelden als onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden.

De Hoge Raad beantwoordt deze vraag bevestigend voor:

-   huurovereenkomsten voor de huur van middenstandsbedrijfsruimen;

-   gesloten vóór 15 maart 2020;

-   waarbij de huurder voor zijn omzet afhankelijk is van publiek; en

-  de huurder als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, 

behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel.

In deze gevallen kan de rechter (als partijen daarover niet in overleg overeenstemming kunnen bereiken) de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode waarin de huurder het omzetverlies als gevolg van de overheidsmaatregel heeft geleden.

Van Dijk & Van Arnhem Advocaten helpt u graag bij en gedurende dit proces en kan u ook begeleiden bij de onderhandelingen met de wederpartij hierover.

Berekening huurprijsvermindering

De eerste hobbel is genomen. De rechter oordeelt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Vervolgens gaat de Hoge Raad in op de vraag op welke wijze een huurprijsvermindering dan moet worden berekend. De Hoge Raad geeft een model dat voor veel gevallen een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering.

De Hoge Raad volgt de lijn van verschillende rechtbanken en oordeelt dat het nadeel dat de huurder heeft noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. Voor zover dit nadeel niet reeds wordt gecompenseerd door de financiële steun van de Overheid aan de huurder in de vorm van Tegemoetkoming Vaste Lasten, dient dit nadeel dan ook gelijkelijk te worden verdeeld over de verhuurder en huurder.

De vermindering van de huurprijs dient berekend te worden aan de hand van de zogenoemde “vastelastenmethode”, tenzij redelijkheid en billijkheid een afwijking van deze methode verlangen. De toepassing van deze methode resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de Tegemoetkoming Vaste Lasten dat aan de huur wordt toegekend) x percentage omzetvermindering x  50%.

De volgende stappen dienen te worden genomen om deze berekening te kunnen invullen:

1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
2. Als de huurder aanspraak kan maken op Tegemoetkoming Vaste Lasten, wordt het in stap 1 berekende percentage van de Tegemoetkoming Vaste Lasten afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
3. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvlak voorafgaand aan de coronapandemie = de referentieomzet.
4. Tenzij de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling verlangen, wordt het nadeel gelijk verdeeld over de huurder en verhuurder (ieder 50% van het nadeel).

Geen gebrek

Tot slot beantwoordt de Hoge Raad de prejudiciële vraag of de door de Overheid opgelegde sluiting van middenstandsbedrijfsruimtes een “gebrek” is op grond waarvan de huurder aanspraak maakt op huurprijsvermindering.

Dit is niet het geval. De sluiting heeft namelijk geen betrekking op de verhuurde zaak, maar is het gevolg van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden van algemene aard, die verstrekkende gevolgen hebben voor de gehele maatschappij.

Dit neemt niet weg dat huurder nog steeds kan proberen huurprijsvermindering te bewerkstelligen bij de rechter op grond van onvoorziene omstandigheden, dan wel op grond van het feit dat instandhouding van het huurcontract niet redelijk en billijk zou zijn.  

Else-Marie van Dijk is werkzaam als advocaat bij Van Dijk & Van Arnhem Advocaten, Apeldoorn. Dit advocatenkantoor heeft vanaf 1 januari 2021 de praktijk in Dieren en omgeving van Sander van der Zwan overgenomen, die sinds 35 jaar advocaat in Dieren was, maar helaas wegens ziekte de praktijk niet verder kan voeren.

Voor al uw vragen als ondernemer over contractenrecht, ondernemingsrecht, arbeidsrecht, huurrecht, incassozaken en schadezaken kunt u terecht bij Van Dijk & Van Arnhem Advocaten. De advocaten komen u graag in uw bedrijf bezoeken, zodat u niet naar Apeldoorn hoeft te komen.
Van Dijk & Van Arnhem is ook lid van DELS en werkt al voor verschillende leden van DELS.
U kunt regelmatig een blog van Else-Marie van Dijk over juridische zaken op de website van DELS vinden.
Wilt u een bepaald onderwerp in een blog behandeld zien? Neem dan contact op.

Contactgegevens:

Van Dijk & Van Arnhem Advocaten
contactpersonen: Sip van Dijk en Else-Marie van Dijk
adres:       Soerenseweg 146A, 7313 EM Apeldoorn
telefoon:    055 355 98 99  -  0653 13 34 16 (Sip)  -  0682 62 78 84 (Else-Marie)
e-mail:      aaalaw@balienet.nl  -  info@advocaat-dieren.nl
website: www.vandijkvanarnhem.com  -  www.advocaat-dieren.nl

De informatie in dit blog is algemene informatie en niet bedoeld als advies in een concrete situatie. U wordt geadviseerd bij concrete vragen altijd een advocaat te raadplegen.