Huurverlaging bedrijfsruimte en corona
Op 29 oktober 2020 oordeelde de rechtbank Amsterdam dat de coronacrisis voor het evenementencentrum van een huurder een “onvoorziene omstandigheid” opleverde. Huurder en verhuurder moesten in beginsel heronderhandelen om tot redelijke aanpassing van het huurcontract te komen.
Wat is redelijke aanpassing van het huurcontract? Een omzetafhankelijke huur is dit volgens de rechtbank in deze zaak in ieder geval niet omdat dit een te grote aanpassing zou zijn van wat partijen in de huurovereenkomst waren overeengekomen.
In maart 2020 moesten velen slikken bij de eerste zichtbare gevolgen van de coronamaatregelen. Huurders en verhuurders zullen vaak al met elkaar om de tafel hebben gezeten om één kernpunt in de crisis te bespreken: huurbetaling. De coronacrisis duurt inmiddels al bijna een jaar. Met creatieve oplossingen proberen huurders hun hoofd boven water te houden en het geduld van verhuurders wordt met verlenging en aanscherping van de maatregelen op de proef gesteld. Er is behoefte aan zekerheid. Gemaakte, wel of niet vastgelegde, afspraken volstaan niet meer en de maat is vol. Het is bij zowel voor huurder als verhuurder wachten op de druppel die de emmer doet overlopen.
Er zijn veel vragen. Wat mag en kan wettelijk gezien worden gevorderd door de huurder? Is er een grondslag voor huurvermindering en zo ja, waar wordt de grens getrokken?
In deze blog geef ik algemene informatie voor huurder en verhuurder van bedrijfsruimtes over (vorderingen tot) huurvermindering als gevolg van de coronacrisis. Ik ga in op de rechtspraak en regelgeving en geef praktische tips om geschillen tussen partijen te voorkomen.
Wettelijke grondslag
Er zijn verschillende wettelijke grondslagen die huurvermindering kunnen bewerkstelligen.
In de rechtspraak is een trend zichtbaar dat de gevolgen van de coronacrisis tot huurvermindering kunnen leiden. De trend lijkt zich voornamelijk voor te doen bij huurders die (een bepaalde periode) gedwongen moesten sluiten, maar huurders die niet gedwongen waren te sluiten, maar wel sterke omzetvermindering hebben als gevolg van de coronacrisis kunnen onder omstandigheden óók aanspraak maken op huurvermindering (bijvoorbeeld hotels).
De twee belangrijkste en meest gebruikte wettelijke gronden voor huurprijsvermindering zet ik hieronder uiteen.
I Huurprijsvermindering ten gevolge van een gebrek
Op grond van de wet kan een huurder aanspraak maken op evenredige vermindering van de huurprijs als:
- sprake is van verminderd (huur)genot. Dit wil zeggen: vermindering van mogelijkheden tot gebruik van de zaak (het gehuurde) die men normaal mag verwachten te hebben op grond van de (huur)overeenkomst. Het verminderd (huur)genot mag niet in risicosfeer van de huurder liggen, zoals bijvoorbeeld sluiting door intrekking van een vergunning.
- Dit verminderd huurgenot het gevolg is van een gebrek.
Uit verschillende uitspraken van onder andere rechtbank Noord-Holland volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel een gebrek kan vormen. Ook de wetsgeschiedenis onderschrijft dit: een onvoorziene overheidsmaatregel (geforceerde sluiting bij een pandemie) die het gebruik van de zaak verhindert is een gebrek.
Een huurder die de deuren moet sluiten vanwege door de overheid getroffen coronamaatregelen, kan dus op grond van de wet (met terugwerkende kracht) mogelijk aanspraak maken op (evenredige) huurprijsvermindering.
Uitsluiting recht op huurvermindering bij gebrek in huurcontract
In het huurcontract kan expliciet worden uitgesloten dat de huurder recht heeft op huurvermindering bij een gebrek. Uitsluiting moet wel met zoveel woorden worden gedaan en kan niet in alle gevallen (bijvoorbeeld niet bij gebreken die de verhuurder kende of had behoren te kennen).
Een voorbeeld van expliciete uitsluiting van recht op huurvermindering is opgenomen in de nieuwere ROZ-modellen (die in het algemeen verhuurdersvriendelijk zijn). Veel huurovereenkomsten zijn gesloten op basis van ROZ-modellen. Maar voordat de lezende verhuurder nu een gat in de lucht springt: deze modellen zijn niet per se coronaproof. De rechter kan op basis van “onvoorziene omstandigheden” hier doorheen prikken. Verschillende rechters hebben reeds geoordeeld dat uitsluiting van huurprijsvermindering bij een gebrek niet hoeft te betekenen dat huurprijsvermindering onmogelijk is. Rechtbank Den Haag volgt deze lijn in haar uitspraak van 21 januari 2021. Een beroep op onvoorziene omstandigheden is de tweede grondslag die ik bespreek voor huurprijsvermindering.
II. Onvoorziene omstandigheden
Nadat verscheidene lagere rechters hebben geoordeeld dat de coronacrisis is te beschouwen als een onvoorziene omstandigheid, heeft het Gerechtshof Amsterdam (rechterlijk college in hoger beroep) dit in september 2020 bevestigd. Dit is bijzonder, want over het algemeen wordt een beroep op onvoorziene omstandigheden niet snel aangenomen. Zo ook niet in de kredietcrisis (ondernemersrisico).
De huurder vordert bij de rechter (gedeeltelijke) ontbinding of wijziging van de huurovereenkomst op grond van dusdanige onvoorziene omstandigheden dat de verhuurder - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid - ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Ook hier geldt dat de onvoorziene omstandigheden niet in de risicosfeer van de huurder mogen liggen. Slaagt de huurder in zijn vordering, dan kan de rechter de huurovereenkomst (gedeeltelijk) wijzigen of zelfs ontbinden. De rechter heeft in verschillende procedures geoordeeld dat de “pijn (het financiële nadeel) gelijkelijk over beide partijen verdeeld moet worden”. Daarbij worden alle omstandigheden van het geval betrokken, waaronder de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen en de aard en ernst van de betrokken belangen. In de zaak bij het Gerechtshof Amsterdam hield dat in dat de huurder 50% van de huurprijs voldeed bij volledige sluiting en een kleinere huurkorting kreeg over de periodes dat het bedrijf van de huurder open was, maar omzetverlies leed.
Een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagde ook voor een nachtcafé dat na aanvang van de coronacrisis, in april 2020, haar deuren op papier opende. Rechtbank Amsterdam oordeelde 7 oktober 2020 dat het niet aannemelijk is dat partijen de coronacrisis en de gevolgen daarvan in de huurovereenkomst hadden opgenomen. Ook deze huurder kreeg dus zijn vordering tot huurkorting toegewezen (50% tijdens de sluitingsperiode en 25% nadien wegens omzetdaling).
Daarentegen werd een huurder die in februari 2020 een huurovereenkomst sloot en het pand 1 april 2020 in gebruik zou nemen, maar dit niet heeft gedaan vanwege de coronacrisis (volgens de rechtbank Rotterdam een onvoorziene omstandigheid), wél veroordeeld tot betaling van de huurpenningen, omdat er geen overheidsmaatregelen waren die het gebruik voor deze huurder zouden belemmeren.
De coronacrisis is dus een onvoorziene omstandigheid, maar huurvermindering wordt niet altijd toegekend. Veel hangt af van de omstandigheden van het geval. Er is geen harde regel.
TIPS & DO’S AND DONT'S
Huurder:
- Ken je rechten
Hiervoor noemde ik al dat huurvermindering contractueel kan zijn uitgesloten. Voordat je als huurder huurvermindering vordert wegens een gebrek of verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden, is het raadzaam het huurcontract erbij te pakken om te kijken wat er precies is overeengekomen om zo jouw onderhandelingspositie te kunnen vaststellen. - Speel geen eigen rechter zonder eerst advies in te winnen
Zwaar weer of tegenslagen: huurbetalingen staken of zonder afspraak opschorten is een slecht idee. Niet alleen verslechtert dit de verhouding met de verhuurder, ook is de huurder hier niet zomaar toe gerechtigd. Dit wordt al snel als wanprestatie betiteld. Opschorting is namelijk een pressiemiddel en de verhuurder kan de gebreken (verplichte sluiting door een overheidsmaatregel) niet verhelpen. - Stel de verhuurder op de hoogte
Huurvermindering kan pas worden gevorderd, zodra de verhuurder op de hoogte is gebracht van het gebrek, tenzij het gebrek al ‘in voldoende mate’ bekend is bij de verhuurder. De aanspraak tot huurvermindering geldt tot het moment waarop het gebrek is verholpen (dus zo lang sprake is van de hiervoor genoemde “genotsvermindering”). De huurkorting kan met terugwerkende kracht worden toegekend (de huurkorting wordt dan achteraf over de periode waar het recht op huurkorting bestond bepaald). - Huurprijsvermindering gaat bij vordering
Dit betekent dat de huurder (als geen overeenstemming met de verhuurder kan worden bereikt) een vordering bij de rechter instelt tot huurprijsvermindering op grond van een gebrek. Het recht kan niet eigenmachtig worden inroepen. Hetzelfde geldt voor (gedeeltelijke) wijziging/ontbinding van de overeenkomst (en dus de huurprijs) op grond van onvoorziene omstandigheden. De gang naar de rechter staat altijd open, maar kost geld en is tijdrovend. Bovendien is voor iedere huurder een goede verhouding met de verhuurder prioriteit. De verhuurder zal, gezien de huidige lijn in de rechtspraak waarin bij betalingsproblematiek vanwege de coronacrisis veelal in het voordeel van de huurder wordt beslist (dit geldt niet voor betalingsachterstanden van vóór de coronacrisis), er vaak de voorkeur aan geven er in goed overleg uit te komen. In dit kader het volgende punt. - Probeer er in goed overleg uit te komen
Om de gang naar de rechter te vermijden zal de huurder in overleg met de verhuurder moeten gaan. Als tussen huurder en verhuurder geen compromis kan worden gesloten, is een procedure bij de rechter altijd nog een optie.
Belangrijk is dat de verhuurder bij dit gesprek op de hoogte wordt gesteld van de (verminderde) financiële situatie van de huurder als gevolg van de coronacrisis.
Aangehaakt kan worden aan het Steunakkoord uit 2020 dat handvatten (dus niet bindend) kan bieden aan verhuurders en huurders bij het maken van (maatwerk)oplossingen voor retailers die als gevolg van de coronacrisis omzetdalingen te verduren hebben. Gedacht kan worden aan afspraken over (gedeeltelijke) kwijtschelding van huurpenningen en (gedeeltelijke) opschorting van de huur. Maar houd er rekening mee: een regeling moet worden nagekomen, ook als de situatie van de huurder nadien verslechtert. Laat je goed informeren voordat je tekent. - Leg gemaakte afspraken schriftelijk vast
Om (latere) problemen en misverstanden voor te zijn, is het raadzaam om (al dan niet aanvullende/alternatieve) afspraken over huurvermindering en opschorting van de huurprijs schriftelijk en concreet vast te leggen, bij voorkeur in een vaststellingsovereenkomst die door huurder en verhuurder is ondertekend. Voorafgaand aan het maken en vastleggen van afspraken is het raadzaam om deskundig advies in te winnen. Het recht is continue aan verandering onderhevig en verhuurders kunnen geneigd zijn tegenover een huurkorting iets te zetten ten nadele van de huurder (bijvoorbeeld wijziging van de contractsduur of uitsluiting van contractsverlenging).
- Geef volledige openheid van zaken
Dit is niet alleen van belang als geprobeerd wordt met verhuurder in goed overleg een betalingsregeling te treffen, maar ook als een procedure wordt gestart bij de kantonrechter tot huurprijsvermindering. Vorderingen voor de rechter stranden met regelmaat omdat onvoldoende inzicht is verschaft in de financiën van de huurder. Overleg dus voldoende actuele financiële gegevens (zoals verminderde omzetcijfers, lang- en kortlopende verplichtingen). Wees transparant en eerlijk.
Verhuurder:
- Kom de huurder tegemoet
- Als verhuurder ben je niet gebaat bij een failliete huurder. Ook op ontbinding van de huurovereenkomst zit je als verhuurder niet te wachten, omdat er dan een leeg pand is in crisistijd;
- Een tweede reden voor tegemoetkoming aan de verhuurder is dat de gang naar de rechter beter kan worden vermeden. De rechter heeft grote vrijheid om een beslissing te nemen aan de hand van wat hem wordt medegedeeld. De uitkomst van een gerechtelijke procedure is vaak lastig te voorspelen;
- Een derde reden is dat rechters neigen naar huurverlaging vanwege de coronacrisis, omdat sprake is van verminderd huurgenot bij geforceerde sluiting en omzetdaling en omdat de coronacrisis is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid. De rechter beslist dus regelmatig in het voordeel van de huurder;
- Tot slot kost procederen tijd (te meer van belang in de coronacrisis) en geld.
- Ga dus met de huurder die in betalingsproblematiek verkeert in overleg. Een oplossing is in belang van beide partijen. Uitzettingen, tenzij absoluut noodzakelijk, moeten worden vermeden;
- Sluit om te beginnen aan bij het Steunakkoord uit 2020
Dit akkoord is niet bindend, maar is veelal succesvol ingezet voor het vinden van een middenweg om de lasten tussen verhuurder en huurder te verdelen (zie ook toelichting hierboven bij tips & do’s huurder). Als de vordering van de huurder uitmondt in een gerechtelijke procedure, kan het zijn dat de rechter waarde hecht aan de uitgangspunten in dit akkoord, maar de rechterlijke vrijheid blijft. Een procedure kan beter worden vermeden. Is aangesloten bij een akkoord, dan kan de verhuurder zich hierop beroepen als betaling van de huurder zou uitblijven. Ook voor de verhuurder geldt: het is raadzaam om voorafgaand aan het aansluiten bij een akkoord en overige afspraken deskundig advies in te winnen. De regelgeving en rechtspraak is steeds aan verandering onderhevig.Leg (nieuw) gemaakte afspraken schriftelijk vast
Dit geldt net zo hard voor de huurder als voor de verhuurder. Voorkom aansprakelijkheden, extra kosten en overige (interpretatie)problemen door (aanvullende/nieuwe) afspraken duidelijk vast te leggen. Doe dit bij voorkeur in een vaststellingsovereenkomst.
Else-Marie van Dijk is werkzaam als advocaat bij Van Dijk & Van Arnhem Advocaten, Apeldoorn. Het advocatenkantoor bestaat sinds 1988 en neemt sinds maart 2020 de praktijk in Dieren en omgeving van Sander van der Zwan waar, die 35 jaar succesvol werkzaam was als advocaat in Dieren. De gezondheidstoestand van Sander van der Zwan heeft hem genoodzaakt per eind 2020 helemaal te stoppen als advocaat. Van Dijk & Van Arnhem zet per 1 januari 2021 de praktijk van Sander in Dieren en omgeving voort. Sip en zijn collega’s zetten zich volledig in om de cliënten dezelfde service te bieden die zij van Sander gewend zijn.
Voor al uw vragen als ondernemer over contractenrecht, ondernemingsrecht, arbeidsrecht, incasso's, huurrecht en schadezaken kunt u terecht bij Van Dijk & Van Arnhem Advocaten.
Van Dijk & Van Arnhem Advocaten is lid van DELS. Wilt u kennismaken? Bel dan Sip van Dijk: 0653 13 34 16.
De advocaten komen u graag in uw bedrijf bezoeken, zodat u niet naar Apeldoorn hoeft te komen. Ook voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek.
Else-Marie van Dijk schrijft regelmatig een blog over juridische zaken op de website van DELS. Wilt u een bepaald onderwerp in een blog behandeld zien? Neem dan contact op.
Contactgegevens:
Van Dijk & Van Arnhem Advocaten
contactpersonen: Sip van Dijk en Else-Marie van Dijk, advocaten
Soerenseweg 146A, 7313 EM Apeldoorn
telefoon: 055 355 98 99 | 0653 13 34 16 (Sip) | 0682 62 78 84 (Else-Marie)
e-mail: aaalaw@balienet.nl | info@advocaat-dieren.nl
website: www.vandijkvanarnhem.com | www.advocaat-dieren.nl
De informatie in dit blog bevat algemene informatie en is niet bedoeld als advies in een concrete situatie. U wordt geadviseerd bij concrete vragen altijd een advocaat te raadplegen.
BLOG NR. 2 - 02 FEBRUARI 2021